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商团调查与店址评估
来源:www.xyc80.com | 作者:xychuojia | 发布时间: 2014-10-10 | 1059 次浏览 | 分享到:


店铺开发的成功与否,其中的商团调查与店址评估,占有十分重要的地位。
一.商圈确定
通过商圈调查,可以预估便利店座落地点,可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额;通过实地评估,就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等,判断该点是否适合开店,这样才不致因为盲从而贸然开店,得不偿失。

商圈的意义及其重要性
商圈,意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米,乡镇地区则可能是方圆1000(购物不方便、缺乏竞争等因素),视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎,且要调查清楚,方能开创自我的生存空间。
一般而言,涵盖面越大,表示商圈愈大,但实际上,在预开设店的周围一定有竞争店,经营业绩将会被竞争者所瓜分,所以对商圈的评估,并非一成不变,事实上是充满了变数,评估时必须面面俱到。
经营一家成功的便利店,其所需要的条件很多,不过,商圈好坏对营运成功的影响力,可说是关键,因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率,达60%。因此如何选择一个好的商圈,对便利店日后的经营发展,有很大的影响。

商圈的类别
商圈的变化,时时牵动着业绩的发展,因此在开店时,商圈的设定异常重要。

1.商圈设定分类
商圈的设定大致上可分为两种型态。
(1)
徒步为主的商圈。徒步为主的商圈,例如商业区、住宅区等,以店为中心,半径约300米,以走得到且快速方便为主。
(2)
车辆动线为主体的商圈,例如交叉路口附近及郊外主干路上,此种商困大多设置于郊外或下斑路线上,有方便的停车空间及良好的视觉效果,可满足流动车辆所需的商品。
2
.商困以区域大小的分类
以区域的大小加以分类,则有下列几种型态。
(1)
邻近中心型。其商困的设定大约在半径200500米左右,即徒步商圈,此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
(2)
地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米,人们称之为生活商圈。
(3)
大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。
(4)
副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方,可以转换车,而形成交通集会地。
(5)
都市型。商圈可涵盖的范围,可能是整个都市的四周,其交通流或人潮流的层面,可能来自四面八方。

商圈的特性
商圈的特性若依通常的习惯,常将实地环境分成下列几种。
1
.住宅区
住宅区内的户数基本上须达10佃户左右,如以14人来计算,则人数将达4000人左右。
2
.教育区
教育区及附近有大、中、小学等学校,其中以私立学校较为理想,因其学生大多比较有钱,消费层次比较高。当然,也不能忽视补习班,补习班的集中区将更理想。
3
.办公区
办公区指办公大楼林立的地区,一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人,尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。
4
.商业区
商业区指商业行为集中的地方,由于过路客的增加,形成各种商店聚集之处。
5
.娱乐区
娱乐区指以休闻消费为主的商圈,通常玩乐之后,需要补充体力。
由上述不难发现,住宅区的顾客群较为稳定,而且一般性的消费、业绩也较固定,如再加上交通主动脉的配合,因为增加部分的外来客,将使该区的业绩有上升的可能。

商圈店址调查要点与评估
店址选择的好坏,在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点:
(1)
地点选择失败;
(2)
不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准;
(3)
许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店,因此产生了许多失败店。

由上述因素可以发现,商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言,便利店在开店之前,对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等,均是衡量的重点。
1
.商圈实地调查的要点
(1)
开店地点周围住户的情形,亦即所谓的居民居住条件,其范围有以下几类。
① 住宅的种类:
A
.单身住宅;
B
.普通小区住宅(分大、中型)
.它;公寓(分电梯大楼、普通公寓)
D
.高级住宅区。
以上的住宅种类都适于开设便利店,但贫民区、老人住宅区,则不太适合。
②住户的构成。便利店的客户群以1030岁的青壮年为主,单身男女尤其重要。如以职业类别来看,司机、工厂上班者,蓝领及白领阶层以及服务业人员,都是比较理想的对象。
(2)
商团内有助于便利店设立的设施,有下列几种:
①中小型企业(内部没有餐厅)
②中大型医院;
③大学、专科及高中职校;
24小时的大、中型工厂(三班制)
⑤消防队、警察局、市政府;
⑧公园及广场;
⑦车站附近;
⑧大型集中住宅区;
⑨其他。
(3)
商困未来发展的具体考虑如下:
①地区内人口及户数的增加;
②新设车站的计划;
②学校的建设计划;
④马路新设、增设及拓宽计划;
⑤小区住宅的兴建计划。
(4)
商国内的竞争性。商圈内的竞争性,指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时,要先确定是否还有设店的空间。

2
.评估
评估对便利店的成败关系很大。一般而言,评估是开店前必要的工作,以国内而言,大多是靠有经验的人员的经验来论定,因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说,调查经验丰富的老手,比起刚加入评估作业的新人,其评估的结果的准确度优于后者。
评估过程中,数据化、定量化评价数据,是非常重要的,可将人为干扰的因素减至最低。
下面我们将讨论一下评估作业的方法。
在地点位置详细图中,可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系,进而判断该点的位置是否理想。
方法如下:中心点为欲开的便利店的位置,而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围,可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内,再进行分析与判断。
将车辆动线标示清楚,这时设立地点附近的相关位置,清清楚楚,可以很清楚地判断哪一点比较有利,其车辆的动线是在哪里汇集,广告效果哪一个比较理想,哪里停车较方便等。
最后再把距离内的商圈标注清楚,就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。


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